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Comprendre les démarches, les autorisations et les organismes dont vous avez besoin lorsque vous envisagez de construire en France : le Code de l’Urbanisme, le Plan Local d’Urbanisme (PLU), le COS et la SHON…
Les règles et règlements d’urbanisme français sont codifiés dans un texte unique, le Code de l’Urbanisme. Le contrôle du développement en France est complet. Une autorisation doit être obtenue pour pratiquement tous les types d’aménagement, même les chalets en bois et les abris de jardin.
L’aménagement doit être conforme au droit de l’urbanisme, il n’y a pas d’exception à cela et les plans d’aménagement seront modifiés pour intégrer un projet spécifique si nécessaire plutôt qu’un projet « enfreignant les règles », donnant lieu à la constitution de dossiers intégrant souvent des projections graphiques et à des travaux d’architectes comme un plan de coupe, afin d’obtenir une numération précise des cotes.
Le Code de l’Urbanisme
Toute personne qui désire construire ou faire construire un bâtiment, à usage d’habitation ou non, avec ou sans fondations, doit en premier lieu obtenir un Permis de construire.
Structure de l’urbanisme
L’urbanisme est administré au niveau régional et local avec les mêmes formulaires de demande standard utilisés dans toute la France. La Mairie fournit les documents clés, y compris les demandes de permis de construire et le plan local pour la zone d’aménagement de la propriété.
Les plans locaux
Il existe 3 types de plans locaux :
- Plan Local d’Urbanisme (PLU)
- Carte Communale
- Textes du Code de l’Urbanisme
PLU (Plan Local d’Urbanisme)
Le PLU a remplacé le POS (Plans d’Occupations des Sols) dans la plupart des villes et des villages ; il zonage le territoire en sections dont chacune est dotée d’un plan détaillé qui définit les aménagements autorisés dans la zone. Les exigences sociales, économiques et politiques de la zone urbaine sont traduites dans les zones de développement. Pour encourager le développement commercial dans le centre-ville, la zone peut être étendue ou modifiée pour permettre un développement plus dense. De même dans les quartiers résidentiels le développement pourra être réduit pour préserver la tranquillité.
Toutes les Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) à vocation résidentielle, commerciale, industrielle et artisanale sont identifiées dans le PLU.
PLU dans une zone résidentielle typique
Le PLU contiendra des informations telles que la distance par rapport à la limite du terrain constructible, le pourcentage de terrain qui doit rester en végétation, les restrictions sur le type de matériaux de couverture et la hauteur de tout aménagement et/ou extension future, y compris les garages et les piscines. Il fournira également le COS (Coefficient d’Occupation du Sol).
A l’intérieur d’une zone urbaine, la densité de développement est déterminée par le COS. Sur la base de la taille de la parcelle de terrain en mètres carrés, la taille du développement est déterminée à la fois en termes de quantité de terrain pouvant être construit et de quantité d’espace habitable. Le COS d’une zone permettra normalement une plus grande densité de construction au centre d’une zone urbaine que sur le périmètre.
COS (Coefficient d’Occupation du Sol)
Le COS identifie la quantité de surface habitable nette ou SHON (surface hors œuvre nette) admissible sur le terrain. Par exemple, un propriétaire de 1 000 mètres carrés de terrain avec un COS à 0,25, a droit à 1 000 x 0,25 = 250 mètres carrés de surface habitable nette (SHON). Si une maison existante a 190 mètres carrés de surface habitable, il existe des droits à une extension supplémentaire de 60 mètres carrés et, à condition que le développement prévu respecte toutes les restrictions restantes au sein de la zone, la planification sera accordée.
Note : Dans cet exemple, un architecte devrait être employé pour être l’auteur du projet et soumettre la demande de planification, car elle serait supérieure à 170m².
